Un proche entre en maison de retraite, et tout bascule. D’un côté, le soulagement de le savoir en sécurité, entouré, soigné. De l’autre, l’image de la maison vide, de la porte qui ne s’ouvre plus, des factures qui continuent de tomber. Le cœur balance entre devoir familial et réalité pratique. Et si, malgré l’absence, ce bien pouvait continuer de jouer un rôle ? Le droit d’usage et d’habitation (DHU) est souvent le fil discret qui relie encore la personne âgée à son chez-elle - et parfois, son atout patrimonial le plus précieux.
Définition et fonctionnement du DHU lors de l'entrée en maison de retraite
Le droit d’usage et d’habitation, ou DHU, est une forme particulière de démembrement de propriété. Il permet à une personne - souvent un époux survivant ou un parent - d’occuper gratuitement un logement, sans en être propriétaire. En théorie, ce droit dure toute la vie du bénéficiaire. Il est personnel, incessible (on ne peut pas le vendre) et intransmissible (il s’éteint à la mort du titulaire). En cela, il se distingue nettement de l’usufruit, qui inclut non seulement l’usage du bien, mais aussi la perception de ses fruits - comme des loyers.
Une protection personnelle et incessible
Contrairement à l’usufruit, le titulaire d’un DHU ne peut pas louer le bien. Il n’a droit qu’à l’usus - l’usage personnel. Impossible donc d’en tirer un revenu locatif. Cette restriction rend le DHU moins valorisable, mais plus protecteur dans un contexte familial : il garantit un toit à vie, sans risque de transformation en affaire immobilière. C’est un outil fréquemment utilisé pour protéger un conjoint survivant, tout en préservant la transmission aux enfants. Pour approfondir vos connaissances sur l'évolution des modes de vie, n'hésitez pas à consulter le média web de l'habitat.
Le maintien du droit malgré l'absence physique
Un point crucial : le placement en EHPAD n’éteint pas automatiquement le droit d’usage et d’habitation. Tant que le bénéficiaire n’a pas expressément renoncé à son droit, ou qu’aucune clause contraire n’est inscrite dans l’acte notarié, le droit subsiste. Cela signifie que, juridiquement, la maison reste son domicile. Cette situation ouvre des perspectives : maintien de la résidence fiscale, possibilité de retour, ou encore levier dans une négociation patrimoniale. En pratique, c’est le notaire qui veille à la bonne application des clauses, et c’est souvent à la famille de trancher entre valorisation du bien et respect de la volonté du résident.
Les conséquences pratiques d'un placement en EHPAD
Une fois le bien déserté, une série de questions pratiques surgissent. Qui paie quoi ? Qui entretient ? Qui décide d’un aménagement ? Ces points, souvent négligés au moment du départ, peuvent devenir source de conflits. Le cadre juridique donne des orientations, mais l’application dépend de la qualité des échanges familiaux - et parfois, d’un bon contrat d’occupation.
La gestion des charges et l'entretien du bien
La répartition des charges entre le titulaire du DHU et le propriétaire (souvent les enfants ou une SCI) est encadrée :
- ✅ Taxe d’habitation : à la charge du titulaire du droit, tant que le bien est considéré comme son domicile
- ✅ Entretien courant : petits travaux, nettoyage, consommations (eau, électricité), maintenance des équipements
- ✅ Assurance habitation : obligatoire, souscrite généralement par le titulaire
- ❌ Grosses réparations : au charge du propriétaire (toiture, fondations, chauffage, etc.)
- ❌ Taxe foncière : due par le propriétaire du bien
Attention aux pièges : un logement inoccupé reste exposé aux risques (infiltrations, gel des canalisations, effraction). Il est fortement conseillé de maintenir une assurance multirisque habitation adaptée à l’absence prolongée. Certains contrats exigent une visite régulière du bien - un détail à ne pas négliger. Et côté énergie, un entretien minimal des chaudières ou pompes à chaleur évite des pannes coûteuses à la reprise.
Arbitrages financiers : vendre ou conserver le droit ?
Le DHU a une valeur économique, même s’il n’est pas négociable comme un bien classique. Deux options s’offrent alors : conserver le droit et laisser le bien inoccupé, ou chercher à en tirer parti, notamment pour financer les frais de séjour en EHPAD. Le choix dépend de la situation familiale, des besoins financiers, et de la valeur du bien.
L'estimation de la valeur du droit d'usage
La valeur du DHU est estimée par les notaires, souvent sur la base d’un pourcentage de l’usufruit. En général, on retient environ 60 % de la valeur de l’usufruit, lui-même calculé selon l’âge du bénéficiaire (plus il est âgé, plus l’usufruit est court, donc moins cher). Cette estimation permet d’envisager des solutions comme :
- La cession à titre gratuit du droit aux enfants, pour désengorger le patrimoine
- La conversion en rente viagère : le propriétaire s’engage à verser une somme mensuelle en échange de la renonciation au DHU
- La vente du bien avec conservation du droit : le nouvel acquéreur accepte que l’ancien occupant reste dans les lieux - une garantie de retour, mais un frein à la revente
Ces montages nécessitent un accompagnement notarial rigoureux. Un acte de renonciation, par exemple, donne lieu à des droits d’enregistrement variables, selon qu’il est gratuit ou onéreux.
| 🔄 Prérogatives | 🏠 Possibilité de location | 💸 Cession du droit | 💶 Fiscalité applicable |
|---|---|---|---|
| Droit d’Usage et d’Habitation (DHU) | Non autorisée | Non cessible (sauf renonciation) | Exonération partielle ; plus-value taxable si cession onéreuse |
| Usufruit classique | Autorisée | Cessible et transmissible | Régi par les règles de l’usufruit (abattements, fiscalité du revenu) |
Fiscalité et résidence principale : les points de vigilance
Le maintien du DHU a des conséquences fiscales importantes, notamment en matière de plus-value immobilière. En principe, la vente d’un bien occupé sous DHU par une personne placée en EHPAD peut bénéficier de l’exonération totale de la plus-value, à condition de respecter certaines conditions.
Exonération de plus-value en cas de cession
La règle générale : un contribuable vendant son ancienne résidence principale peut être exonéré de plus-value si celle-ci a été occupée comme telle pendant au moins deux ans avant la vente. Dans le cas d’un placement en EHPAD, les tribunaux admettent souvent que le bien reste la résidence principale du vendeur, même en cas d’absence physique, sous réserve qu’il n’ait pas établi un nouveau domicile fiscal ailleurs. Cette jurisprudence est un levier puissant - mais fragile. Une location du bien, une absence non justifiée, ou un changement d’adresse officielle peuvent faire perdre le bénéfice de l’exonération. Autant dire que chaque acte administratif compte.
En cas de cession du bien avec conservation du DHU, la plus-value est calculée sur la pleine propriété. Mais seule la quote-part du nu-propriétaire est imposée. Le titulaire du DHU n’est pas redevable, sauf s’il reçoit une compensation financière - ce qui transforme le droit en élément de patrimoine mobilisable.
Les questions essentielles
Que se passe-t-il si le logement sous DHU nécessite des travaux urgents pendant mon séjour en EHPAD ?
Les grosses réparations restent à la charge du propriétaire, même en cas d’absence du titulaire du droit. Si une fuite importante endommage la toiture ou un équipement structurel, c’est à lui d’intervenir. En revanche, l’entretien courant (nettoyage des gouttières, remplacement d’un robinet) incombe au bénéficiaire du DHU. En cas de désaccord, une mise en demeure par huissier ou une saisine du juge des contentieux de la protection peut être nécessaire.
Combien coûte la rédaction d'un acte de renonciation au droit d'usage ?
Les frais notariaux pour un acte de renonciation varient selon que celle-ci est gratuite ou onéreuse. Dans le premier cas, les émoluments sont faibles, autour de 100 à 200 €, auxquels s’ajoutent des frais de dossier. Si la renonciation est rémunérée (en échange d’une rente ou d’un capital), des droits d’enregistrement s’appliquent, calculés sur le montant perçu. Il est vivement conseillé de simuler plusieurs scénarios avec un notaire pour choisir l’option la plus avantageuse.
Puis-je prêter ma maison à un petit-fils sans perdre mon droit d'habitation ?
Non. Le droit d’usage et d’habitation est strictement personnel : il ne permet ni de louer, ni de prêter le bien à un tiers. Toute occupation par une autre personne que le titulaire peut être considérée comme une renonciation de fait à son droit. Cela risque d’engager sa responsabilité en cas de dégâts, et surtout, de compromettre l’exonération de plus-value en cas de vente. En gros, le toit est pour vous - et pour personne d’autre.
Comment gérer la visite régulière du logement depuis l’EHPAD ?
Même en résidence médicalisée, il est possible - et souvent utile - de maintenir un lien physique avec la maison. Des membres de la famille, un voisin de confiance, ou un concierge peuvent assurer des visites régulières pour aérer, vérifier les installations, ou récupérer le courrier. Certains contrats d’assurance exigent une présence mensuelle pour maintenir la couverture. En cas d’absence totale prolongée, une clause spécifique dans l’assurance peut s’imposer - ou un arrangement avec le propriétaire pour un entretien partagé.
Le bien sous DHU peut-il être vendu sans mon accord si je suis en EHPAD ?
Non, mais avec nuance. Le propriétaire (nu-propriétaire) peut vendre le bien, mais le droit d’usage et d’habitation suit le bien. Le nouvel acquéreur devra donc respecter ce droit. En revanche, si le titulaire du DHU est sous tutelle, le juge des tutelles peut autoriser la vente, notamment si elle sert les intérêts du majeur protégé. Dans ce cas, des garanties doivent être apportées : utilisation du produit de vente pour financer le séjour, ou garantie d’un logement futur.